里斯本黄金居留停止后的应对策略（投资人和移民公司）
今年年初的葡萄牙黄金居留（投资移民）修正案出台，法案规定从2022年1月1日起停止包括大里斯本、大波尔图地区在内的沿海地区住宅类投资，并将基金投资门槛从35万欧提升到50万欧。详戳之前的文章葡萄牙黄金居留修正案全面解读及投资意见
本文主要探讨新法案出台后的影响，以及投资建议，顺便也给移民公司提点应对策略。
熟悉我们的朋友应该都清楚，我们几个月前就在各个平台呼吁，9月份后不再接里斯本住宅类移民的新单，原因就是担心因为葡国银行帐号、个人资金、公证认证、房产过户任何一个环节耽搁时间，而影响整体进度。但无奈很多朋友还是希望赶在年底前按旧法案完成移民提交，我们只能硬着头皮加班加点地工作。时间已经到11月份了，我们依然还有好几波客户的银行帐户没有出来，说实话我比他们还紧张。
有些朋友会问年底停止住宅类移民，会不会对住宅类房产市场价格产生影响？
这是个非常好的问题，但提这个问题的朋友犯了两个常识性错误：
1､高估了投资移民比例对不动产市场的影响。
根据葡萄牙国家统计局数据，非本地居民对葡萄牙房产成交量的贡献率约为5~8%，对成交总额的贡献率为8~15%。这其中像法国、德国、英国人为主的欧洲居民，他们多数为纯投资，而不考虑黄金居留因素。而以中国人为主的、以黄金居留为投资目的的投资人，在葡萄牙投资移民最为火爆的2013~2015年，约占非本地居民购买力的15~30%，随后几年降至10%以内。
也就是说，以中国人为首的黄金居留对葡萄牙房产的成交影响，在最高峰的年份贡献率不超过4%，而正常年份贡献率大约1%上下。
而且这个数据是购买所有不动产类型的数据，实际上前些年也有很多国人选择了购买商铺、农场、酒店、写字楼等。
所以，新政几乎不会对里斯本住宅市场产生多大影响。
2､忽视了房产价格的真正影响因素——流动性影响。
新政停止经济发达地区的住宅类移民，也是为了遏制此类市场过热。而内陆地区的所有不动产，以及不受影响的商业、工业、农业、仓储类不动产，相对于住宅，流动性还是差一些。
所以，市场的真实反应也符合以上逻辑，更多的投资人愿意争分夺秒的赶在新政前买入大里斯本地区的住宅类地产。
新政后的策略（针对投资人）：
1､ 从流动性角度看，优先选择大里斯本区的临街商铺和大都市近郊的庄园。
但这两类不动产类型，好的已经非常稀缺了，因为有资金提前抢跑潜伏。
商业地产虽然从整体上流动性不如住宅，但大都市区好的临街商铺依然一铺难求，而且投资回报率一般远好于住宅。
大都市近郊庄园距离城市不能太远、占地要大、建筑要好，而且从法理角度不能是住宅属性……其实市场上很难出现不错的。
2､ 写字楼、工业、仓储等类型谨慎投资
也许这类不动产类型租金回报非常诱人，但空置风险也高很多，流动性也相对较差。
3､ 针对内陆地区的房产，只适合纯居住人群
如果能静下心来找个人少的地方生活，内陆地区的房产价格不贵，性价比往往特别高。但我估计很少有这样的国人选择。如果抱着投资的心态，那还是别碰内陆地区了，很容易砸手里。
所以很多网友问我新政后买哪？综合来看，我肯定还是推荐大里斯本啊，至少还有流动性和投资回报，优先选择临街商铺和近郊庄园类地产类型。至于内陆地区，如果真适合投资的话，就不会在经济密度区划图中成为内陆地区了。
以下内容是写给移民公司看了，新政后如何应对？
移民公司是以利益作为第一位的，所以从佣金回扣角度分析，肯定优先推荐风险基金，其次是内陆地区房产，最后才是大都市区的商业、工业、庄园等不动产类型。这个道理应该不难理解。
不论是推哪类不动产，承诺“包租＋回购”都是海外房产的万金油操作手法。这种模式虽然不高明，但非常有效。但作为中介方，要注意鉴别项目。“包租”的前提是房产收益在市场上通过运营能覆盖甚至超出返租金额，而“回购”是指再出售的市场价能接近甚至超过原购买价格，否则就是耍流氓。
这里重点讲下风险基金投资，新政将风险基金的投资门槛从35万欧提升到50万欧。这不是最关键的，关键的是从移民公司到投资人，很多人都搞不清楚某支风险基金背后是在干嘛。反正一个敢推，一个敢买，出事也是五年后的事。
其实在葡萄牙成立一支基金的门槛不高，而且政府也不太监管。
我举个真实的例子：
里斯本市区有个开发商，专门做旧城翻新的，翻新好后与某酒店签订运营协议。开发商有两种售房模式选择。
1､ 新政前，按20套客房，每套35万计算，能回笼资金700万；
2､ 新政后，按50份基金份额，每份50万计算，能回笼资金2500万。
如果你是开发商，你怎么做？就算支付40%以上的回扣也是更赚的对吧。这种模式在里斯本、波尔图、阿尔加维地区都存在，从明年开始会有更多人做，直到有一天出事为止。
所以从道理上讲，我宁愿你们买房产，即使买贵了或买错了，至少还有套房。而风险基金，大部分真的只是个浮云般的份额而已。
此处点到为止，投资人要理性，移民公司作为代理方也需要慎重。
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